2011初级会计职称考试_经济法基础_房产税法律制度
一、房产税的纳税人(★★★)(P158)
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
1、产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。
2、产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3、产权出典的，承典人为纳税人。
【解释】出典是指产权所有人为了某种需要将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金(或者实物)，并立有某种合同(契约)的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。
4、产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5、产权未确定以及租典(租赁、出典)纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
7、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题1·判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。( )(2008年)
【答案】√
【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。
【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有( )。
A、产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人
B、产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人
C、产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人
D、产权出典的房屋，出典人为纳税人
【答案】ABC
【解析】产权出典的，“承典人”为纳税人。
二、房产税的征税范围(★)(P159)
1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2、独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等)不属于房产，不是房产税的征税对象。
【例题1·判断题】农民王某于2009年将其在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。( )
【答案】×
【解析】房产税的征税范围不包括农村。
【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是( )。
A、某宾馆的围墙
B、某宾馆的室外游泳池
C、某企业的办公楼
D、某房地产公司出租的写字楼
【答案】CD
【解析】选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
三、房产税的计算(★★★)(P160-161)
【解释】房产税按“年度”计算。
1、从价计征
以房产余值(按房产原值一次减除10%-30%)为计税依据。
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。
【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。
【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
2、从租计征
按房产租金收入的12%计征。
应纳税额=租金收入×12%
【解释】自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
出租居民住房适用10%的个人所得税税率。
四、房产税的征税范围(★)(P159)
1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
2、独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等)不属于房产，不是房产税的征税对象。
【例题1·判断题】农民王某于2009年将其在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。( )
【答案】×
【解析】房产税的征税范围不包括农村。
【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是( )。
A、某宾馆的围墙
B、某宾馆的室外游泳池
C、某企业的办公楼
D、某房地产公司出租的写字楼
【答案】CD
【解析】选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
五、房产税的计算(★★★)(P160-161)
【解释】房产税按“年度”计算。
1、从价计征
以房产余值(按房产原值一次减除10%-30%)为计税依据。
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。
【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。
【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
2、从租计征
按房产租金收入的12%计征。
应纳税额=租金收入×12%
【解释】自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
【相关链接】出租居民住房适用10%的个人所得税税率。
六、房产税的税收减免(★★★)(P162-164)
1、国家机关、人民团体、军队“自用”(不包括出租)的房产免征房产税。
2、由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
【解释】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。、
4、个人所有非营业用的房产(居民住房)免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
6、对高校后勤实体免征房产税。
7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
8、老年服务机构自用的房产免征房产税。
9、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
10、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，但不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
【例题1·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当征收房产税的有( )。
A、城市居民出租的房产
B、城市居民投资联营的房产
C、城市居民所有的自住用房
D、城市居民拥有的营业用房
【答案】ABD
【解析】个人拥有的非营业用房免征房产税，即居民住房免房产税，营业用房或出租用房照章征税。
【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列对房产税免税规定的表述中，正确的有( )。
A、对高校后勤实体免征房产税
B、老年服务机构自用的房产免征房产税
C、房管部门向居民出租的公有住房免征房产税
D、应税房产大修停用3个月以上的，在大修期间可免征房产税
【答案】ABC
【解析】选项D：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
【例题3·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2009年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，2009年4月底B栋房产租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20%的余值计税。该企业2009年应缴纳房产税( )万元。
A、15.04 B、16.32 C、18.24 D、22.72
【答案】A
【解析】(1)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，A栋房产应纳房产税=1200×(1-20%)×1.2%×4个月/12=3.84(万元);(2)B栋房产应纳房产税=10×12%×4个月+1000×(1-20%)×1.2%×8个月/12=11.2(万元);(3)该企业2009年应纳房产税=3.84+11.2=15.04(万元)。
【例题4·单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为( )万元。
A、1.632 B、0.816 C、0.516 D、1.652
【答案】A
【解析】(1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);(2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税;(3)出租房屋应纳房产税=12×12%=1.44(万元);(4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。
七、房产税的纳税义务发生时间(★★)(P164)
1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。
8、自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
【例题·多选题】税法律制度的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的是( )。
A、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税
B、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税
C、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税
D、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税
【答案】BCD
【解析】纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月(而非次月)起，缴纳房产税。